Przy sprzedaży nieruchomości: mieszkania albo domu należy zapłacić podatek dochodowy. Są jednak sytuacje, które zwalniają z tego obowiązku, ale w przepisach prawnych kryje się też sporo pułapek, na które zwracają uwagę notariusze.

Są trzy istotne kwestie mające wpływ na podatek od sprzedaży nieruchomości: po pierwsze – czas, po jakim sprzedajemy np. mieszkanie, liczony od jego nabycia czy otrzymania w spadku, po drugie – czy zarabiamy na sprzedaży i po trzecie – na co wydamy pieniądze ze sprzedaży.

– Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują, że sprzedaż nieruchomości bez podatku jest możliwa po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Osoby odwiedzające kancelarię przychodzą z przekonaniem, że termin bezpodatkowej sprzedaży liczy się od dnia zakupu; jest jednak inaczej – informuje Joanna Zawrotniak notariusz w Szprotawie. – Najprościej można to wytłumaczyć tak: jeżeli lokal został zakupiony 20 maja 2016 roku, bez podatku można go sprzedać najwcześniej w styczniu 2022 roku, nie zaś, jak wielu podatników uważa, po 20 maja 2021 roku.

Zaznaczyć należy, że 5-letni ustawowy okres dotyczy także nieruchomości pozyskanych w formie darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności, podziału majątku czy też w drodze dziedziczenia. Natomiast niedawno wprowadzono korzystniejsze rozwiązania dla spadkobierców i byłych małżonków.

W przypadku spadkobierców zmiana dotyczy ustalenia momentu, od którego liczymy powyższy 5-letni termin. Jest to nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (np. naszych rodziców czy dziadków), a nie chwila ich śmierci (tj. nabycia nieruchomości w spadku). Jeżeli więc otrzymane w spadku po rodzicach mieszkanie zostało kupione np. 7 lat wcześniej, ustawowe 5 lat liczone jest właśnie od tej daty. Zmiana sprzyja także byłym małżonkom, bo 5-letni termin ustawowy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a nie od chwili ustania tej wspólności i podziału majątku.

Podatku nie zapłacimy także, gdy nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat i gdy z transakcji nie uzyskamy finansowej korzyści. Innymi słowy, jeżeli mieszkanie kupimy w 2017 roku za 200.000 zł, a sprzedamy w 2021 roku także za 200.000 zł to dochód nie wystąpi i tym samym sprzedaż ta nie podlega podatkowi dochodowemu.

Warto też pamiętać o tak zwanej uldze mieszkaniowej, gdzie wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

– Niestety, ustawodawca nie wyjaśnia, jak należy rozumieć „własne cele mieszkaniowe”, co rodzi wiele wątpliwości interpretacyjnych, a podatnikowi nakazuje ostrożność – informuje notariusz Zawrotniak i dodaje, że takim przykładem jest wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na nabycie nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Fiskus traktuje to często jako cel zarobkowy, nie zaś „własny cel” mieszkaniowy.

Wątpliwości organów podatkowych budzi również korzystanie z ulgi przy nabyciu drugiego mieszkania czy domu. W takim przypadku uzasadnieniem może być charakter wykonywanej pracy np. podatnik mieszka w Poznaniu, ale stałą pracę wykonuje w Warszawie, gdzie potrzebuje osobnego lokum. Problematyczne interpretacje dotyczą także zamieszkiwania okazjonalnego w drugim lokalu czy zakupu garażu.

– Pamiętać przy tym należy, że w okresie 3 lat podatkowych od dnia zbycia nieruchomości, nie wystarczy podpisanie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, ponieważ umowy te nie przenoszą własności – podkreśla notariusz.

Z przepisów wynika, że wydatkami na cele mieszkaniowe może być nabycie mieszkania bądź budynku w różnych formach własności, ale także budowa lub remont własnego budynku mieszkalnego lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego.

– W przepisach podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości znajduje się wiele szczegółowych regulacji, istotnych dla każdego indywidualnego przypadku – przypomina dr Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu. – Należy pamiętać, że rolą notariusza jest zasygnalizowanie możliwych konsekwencji podatkowych, a nie udzielanie szczegółowych porad podatkowych. Jednak już samo zwrócenie klientom uwagi na tę sferę pomaga im w dalszych działaniach. W przypadku potrzeby uzyskania szczegółowej porady lub opinii podatkowej notariusze zalecają klientom udanie się do doradcy podatkowego, jako przedstawiciela zawodu zaufania publicznego zajmującego się pomocą i doradztwem podatkowym.

RIN w Poznaniu