Nawet kilka tysięcy mieszkań spółdzielczych w Poznaniu znajduje się w budynkach na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. A to poważny problem dla mieszkańca, jeśli takie mieszkanie zechce sprzedać – lub kupić.
Nieuregulowana sytuacja własnościowa lokalu uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla spółdzielczych własnościowych praw do takich lokali. A bez takiej księgi sprzedaż mieszkania jest bardzo trudna, bo może je kupić tylko ktoś, kto dysponuje na ten cel gotówką – żaden bank nie przyzna kredytu na kupno takiego lokalu. Przy zaciągnięciu kredytu bank żąda bowiem założenia księgi wieczystej i wpisu hipoteki do księgi wieczystej dla zabezpieczenia swojej wierzytelności. Stąd ceny takich praw do lokali są często niższe od cen rynkowych – ale nawet kiedy się ma gotówkę, to jednak warto dobrze się zastanowić nad kupnem takiego lokalu, bo jest ono obarczone większym ryzykiem.
– Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to rozwiązanie prawne zbliżone do własności, lecz jednak niebędące pełną własnością lokalu z udziałem we współwłasności gruntu – wyjaśnia notariusz Szymon Posadzy z Rady Izby Notarialnej w Poznaniu. – Prawo to jest dziedziczne, zbywalne, może być zajęte przez komornika, może przysługiwać kilku osobom w ułamkowych częściach. Można je również obciążyć hipoteką, co szczególnie ważne jest w obecnych czasach w obrocie nieruchomościami. Ale do tego konieczne jest założenie księgi wieczystej.
Dla spółdzielczych własnościowych lokali już od ponad 25 lat, czyli od 1992 roku, można zakładać księgi wieczyste. I przez wiele lat nie było problemu z tymi działaniami. Jednakże sytuacja skomplikowała się od połowy 2013 roku, kiedy Sąd Najwyższy w swoim orzeczeniu wskazał, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, jest ułomnym prawem i niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej. Ten problem istnieje na przykład w jednej z największych w Polsce Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych na poznańskich Ratajach.
Ktoś zapyta, jak to jest możliwe, że zbudowano wielkie bloki i całe osiedli na nie swoim gruncie? Dlaczego tak się stało w przypadku wielu spółdzielni w całej Polsce? Odpowiedź jest prosta: powstały w czasach PRL, gdy wszystkie tereny stanowiły własność państwa, a prywatni właściciele tracili prawo do gruntu. Państwowe były także spółdzielnie mieszkaniowe, więc przy ówczesnym stanie prawnym budowanie bloków na gruntach niegdyś prywatnych nie miało znaczenia.
Jednak czasy się zmieniły, grunty mają swoich właścicieli i sytuacja prawna wielu osiedli, budowanych niegdyś na państwowych, a obecnie prywatnych lub miejskich gruntach, bardzo się skomplikowała. Część spółdzielni wykupiła grunty lub wywalczyła je w sądzie – ale nie wszystkie. I brak regulacji prawnej dotyczy wielu tysięcy mieszkań w dużych miastach w całej Polsce. Co gorsza, są to bardzo często przypadki, gdzie stan prawny był skomplikowany, były braki w dokumentacji, sytuacje niepewne lub sporne, a także roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców, czego skutkiem jest obecna sytuacja i stres wielu tych spółdzielców, którzy są świadomi istniejącego stanu.
Problem mają także osoby – między innymi seniorzy z osiedli na Ratajach – którzy mieszkając samotnie po wyprowadzce dzieci, chcieliby swoje prawo do lokalu sprzedać i kupić mniejsze mieszkanie lub takie w budynku z windą. I niestety nie mogą.
– Praktycznie w każdym miesiącu trafiają do nas klienci z pytaniami dotyczącymi uregulowań prawnych w tym temacie – mówi notariusz Szymon Posadzy.
Na problemy związane ze sprzedażą i kupnem takich mieszkań uwagę zwracają poznańscy notariusze.
– Z informacji uzyskiwanych od klientów przybywających do notariuszy wynika, że problem z lokalami spółdzielczymi w budynkach na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym dotyczy nie tylko Poznania, ale również innych dużych miast w Polsce – przypomina notariusz dr Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu. – Wiemy, że spółdzielnie prowadzą działania dla dobra swoich mieszkańców, lecz niestety nie są to sprawy łatwe, nie tylko ze względów proceduralnych, ale również z uwagi na możliwe koszty działań. W ramach działalności Izby Notarialnej w Poznaniu już od dłuższego czasu współpracujemy z poznańskimi spółdzielniami i uświadamiamy wielu osobom problematyczny stan. Również chcielibyśmy zakończenia tej kłopotliwej sytuacji, która w samum Poznaniu wielu tysiącom osób ogranicza ich prawa do lokali.
Rada Izby Notarialnej w Poznaniu, el
