Czy na ogródkach działkowych można mieszkać przez cały rok? Jak duży budynek można postawić? Czy można działkę zostawić w spadku? Pytania nie są bezzasadne, zwłaszcza przy obecnych cenach ogrodów działkowych.
Zainteresowanie popularnymi RODOS-ami, czyli rodzinnymi (kiedyś pracowniczymi) ogródkami działkowymi, rosło w górę od dłuższego czasu, ale ceny skoczyły do niebotycznych poziomów dopiero w czasie pandemii. W 2019 roku najtańszy niezabudowany ogródek działkowy w Poznaniu można było kupić już od 10 do 20 tys. zł. W 2020 roku to było 50 tys. zł, dziś cena w internetowych ofertach może dochodzić nawet do 300 tys. zł – wszystko oczywiście zależy od lokalizacji, standardu obiektów i urządzeń na działce.
Co dostajemy kupując działkę?
Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nie kupiliśmy samej działki jako takiej, ale tylko prawo do korzystania z niej. Teoretycznie na zwolnioną działkę można się zapisać – wtedy zarząd ogrodu wywiesza na tablicy ogłoszeń stosowną informację. Jak jednak twierdzi prezeska jednego z ROD na Wildzie, taka sytuacja nie wydarzyła się ani razu w ciągu ostatnich kilku lat…
Jak wynika z danych notariuszy z województw wielkopolskiego i lubuskiego, zainteresowanie nabywaniem ogródków działkowych rośnie, ale też nabywcy pytają, co dokładnie dostają w zamian za swoje pieniądze. Czy na ogródkach działkowych można mieszkać przez cały rok? Jak duży budynek można postawić? Czy można działkę zostawić w spadku? Nie wszyscy też zdają sobie sprawę z tego, że jeśli nabywca złamie regulamin ogrodu – może stracić prawo do działki.
– Stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę, jeżeli działkowiec pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek – wyjaśnia Kamila Bania, notariusz w Poznaniu. – Tak może się stać w przypadku samowoli budowlanej. Tu ustawa precyzuje, że na terenie działki nie może znajdować się obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m kw. oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.
Sprzedać nie można, ale…
Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych działki nie można sprzedawać, tak jak sprzedaje się klasyczne nieruchomości gruntowe – ale możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków wynikających z prawa do działki ROD. Tu uprawnionym może być tylko jedna osoba albo małżonkowie, a nie np. kilka osób z rodziny czy partnerzy życiowi.
– Co ważne: umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, a skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od przyjęcia nabywcy przez zarząd ogrodu działkowego do stowarzyszenia ROD – podkreśla Kamila Bania. – Notariusz poświadcza podpisy złożone pod umową, co w praktyce oznacza, że umowę trzeba podpisać w obecności notariusza, aby mógł on potwierdzić tożsamość osób składających podpisy.
Notariusze zwracają uwagę, że ustawodawca wyraźnie rozgraniczył prawo do działki od prawa własności nasadzeń, obiektów i urządzeń wykonanych lub nabytych ze środków finansowych działkowca.
– Nieruchomość wchodząca w skład rodzinnego ogrodu działkowego nie stanowi własności osoby uprawnionej, natomiast działkowiec jest właścicielem rzeczy znajdujących się na danym terenie, m.in. drzew, roślin, infrastruktury technicznej czy altan – zaznacza Kamila Bania. – Uzyskując więc prawa do działki należy zagwarantować sobie możliwość wykorzystania istniejących udogodnień takich jak np. systemy podlewania czy altana, ale także pozostawienia często kosztownej roślinności. To związane jest także z kosztami transakcji, które w przypadku dobrze zagospodarowanej i utrzymanej działki są wyższe.
Umowa przeniesienia prawa do działki to umowa sprzedaży innych praw majątkowych, czyli nabywca zobowiązany jest uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 1 proc.
– Rolą notariuszy przy transakcji przeniesienia praw do działki jest poświadczenie podpisów pod odpowiednią umową, dzięki czemu podnoszony jest poziom bezpieczeństwa transakcji, na czym szczególnie zależy notariuszom – podsumowuje dr Andrzej Rataj, Prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu. – Dodatkowo notariusze często informują osoby zainteresowane o potrzebie wcześniejszej wizyty w zarządzie ogrodu w celu sprawdzenia uprawnień zbywcy do działki, a także o szczegółach korzystania z działki, w tym możliwości przebywania na działce, potrzebie respektowania zasad spokojnego korzystania z działki i opłatach podatkowych.
